ค่าใช้จ่ายในการ เช่าอาคารพาณิชย์

0

โดยปกติแล้ว การเช่าอาคารเช่าอาคารพาณิชย์จะมีเงื่อนไขที่แตกต่างออกไปจากการเช่าบ้านและคอนโดเล็กน้อย ซึ่งมีรายละเอียดดังต่อไปนี้

เงินประกัน หรือ ค่ามัดจำ

โดยปกติแล้ว ผู้เช่าจะต้องจ่ายเงินค่ามัดจำ 3 เดือน และ ค่าเช่าล่วงหน้าอีก 1 เดือน รวมเป็น 4 เดือนในวันทำสัญญาเช่า ซึ่งค่ามัดจำนี้จะมากกว่าการเช่าบ้าน หรือ คอนโด ที่เขามักเรียกเก็บกันที่ 1-2 เดือน

ตัวอย่าง

  • หากคุณเช่าอาคารพาณิชย์ในราคา 100,000 บาท/เดือน
  • ค่ามัดจำจะอยู่ที่ 3 เดือน หรือ 100,000 x 3 = 300,000บาท (ได้รับคืนเมื่อทำครบตามเงื่อนไขในสัญญา)
  • ค่าเช่าล่วงหน้าเดือนแรกอก 100,000 บาท
  • รวมแล้วในวันทำสัญญาคุณจะต้องจ่าย 400,000บาท ให้กับผู้ให้เช่า

แปเจี้ย หรือ เงินกินเปล่า

เมื่อคุณเจอ อาคารพาณิชย์ ที่ให้เช่าแต่มีค่าแปเจี้น หรือ เงินกินเปล่า (หรือ ที่เขาเรียกกันอีกชท่อว่า เงินหน้าดินในกรณีการซื้อขายที่ดินนั้น) ให้คุณคำนึงถึงความคุ้มค่า หรือเหมาะสมก่อน ไม่ว่าคุณจะเป็นผ๔้ให้เช่าที่ต้องการเก็บแปเจี้ย หรือ ผู้ให้เช่าที่กำลังคิดว่าจะจ่ายดีหรือไม่ เรามาเข้าใจกันก่อนว่าทำไมต้องมีแปเจี้ย

แปเจี้ยมาจากการที่มีอาคารพาณิชย์ในบริเวณใดบริเวณนึง มี Demand สูงมาก และ Supply ต่ำ นั้นก็คือว่า ผู้เช่าไม่มีที่จะทำการค้าแล้ว ถ้าอยากได้ก็ต้องแย้งกัน ซึ่งในสมัยก่อน พื้นที่ค้าขายมีน้อยกว่า และไม่มีโลกออนลน์ในการทำธุริจ ผู้ให้เช่าจึงมีอำนาจต่อรองมากกว่าและสามารถเรียกเงินก้อนได้เป็นเงินกินเปล่าได้

แต่สมัยนี้ ผมเริ่มไม่ค่อยจะเห็นที่ไหนเก็บแปเจี้ยแล้วครับ เพราะไม่ค่อยมีใครยอมจ่าย เพราะทางเลือกที่มากขึ้น และที่สำคัญ ตั้งแต่ โควิด 19 เข้ามาทำลายธุรกิจทั้งหมดนั้น นักลงทุน อาคารพาณิชย์โดนผลกระทบหนักที่สุดเลยก็ว่าได้ (หากคุณอยากรู้ว่าลูกค้าเจ้าอื่นๆ ของผมกำลังประสบปัญหาอะไรบ้าง ทั้งที่เป็นผู้เช่า และ นักลงทุนที่ลงทุนเพื่อให้เช่า คุณสามารถดูได้ที่นี้ ) ชนั้นผมไม่แนะนำให้จ่ายแปเจียนอกจากว่าคุณอยากได้ตึกนั้นๆ มาก และคุ่มค่าที่จะจ่ายจริง

ค่าเซ็ง (ต่างจากแปเจี้ย)

เมื่อคุณซื้อกิจการที่กำลังดำเนินอยู่ในอาคารพาณิชย์นั้นๆ บางทีผู้เช่าเก่า หรือ แม้แต่ผู้ให้เช่าอาจเรียกเงินก้อนจากคุณ เพื่อเป็นการทดแทนกับสิ่งที่คุณจะได้รับ

หรือ ในกรณี ที่คุณเช่าระยะสัญญายาวมากๆ ผู้ให้เช่าอาจเรียกเก็บค่าเซ็ง

ระยะเวลาในการเช่า

โดยปกติแล้วระยะสัญญาเช่ายิ่งนานยิ่งเป็นประโยชย์ต่อผู้เช่า เพราะถ้าสัญญาเช่ามีระยะสั้น เช่น 1 ปี เมื่อกิจการของผู้เช่าเริ่มรุ่งเรือง ผู้ให้เช่าจะสามารถเรียกค่าเช่าเพิ่มได้เมื่อสัญญาปีแรกนั้นหมดลง โดยทั้วไปแล้ว สัญญาเช่าอาคารพาณิชย์จะอยู่ที่ 3 ปี หากมีการตกลงเช่ามากกว่า 3 ปี จะต้องไปทำสัญญาที่กรมที่ดิน การปิดอากรแสตมป์

สิ่งที่ควรระวังในฐานะเป็นผู้เช่า และ ผู้ให้เช่า

สัญญาเช่าเป็นสิ่งที่สำคัญมากๆ หากคุไม่ได้ใส่เงื่นไขที่ปกป้องคุณจากการถูกเอาเปรียบคุณอาจต้องสูนเสียเงินทอง หรือ เวลาในการโต้เที่ยงหรืออาจค้องขึ้นลงโรง ศาล ซึ่งคุณสามารถป้องกันปัญหาหลายๆ อย่างที่คุณอาจไม่คาดคิดโดยการใส รายละเอียดเหล่านี้ ลงไปในสัญญาเช่า

ภาระภาษีต่างๆ

ข้อดีของการลงทุนในอาคารพาณิชย์ ข้อหนึ่งคือ ผู้ลงทุน หรือ เจ้าของตึกแทบไม่ต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายใดๆ (ไม่เหมือนในกรณีการลงทุนในคอนโด)​ ในการเช่าอาคารพาณิชย์ หรือ ตึกแถวนั้น คุณยังต้องคำนึงถึงค่าภาษีต่างๆ ที่ผู้เช่ามักจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบ ซึ่งมีรายละเอียดตามนี้

อากรสแต็มป์

เมื่อมีการเซ็นสัญญากันระหว่าง ผู้เช่า และ ผู้ให้เช่าแล้ว สัญญาฉบับนั้นยังไม่ถือว่าได้รับการคุ้มครองทางกฏหมาย คุณยังต้องไปติดอากรแสต็มป์ ภายใน 30 วันหลังจากที่มีการเซ็นสัญญา มิชนั้นอาจถูกปรับได้ ซึ่งค่าใช้จ่ายของอากรสแต็มป์จะอยู่ที่ 0.1% ของค่าเช่ารวม หรือ พูดง่ายๆว่า 1,000 ละ 1 บาท ของจำนวนเงินค่าเช่าตลอดสัญญา

ตัวอย่าง

  • ค่าเช่าอาคารพาณิชย์ 100,000 / เดือน
  • ระยะสัญญา 3 ปี หรือ 36 เดือน
  • ต่าเช่ารวมต่อปี 100,000 x 36 เดือน = 3,600,000 บาท
  • ค่าอากรสแต็มป์ = 0.1% x 3,600,000 = 3,600 บาท

ภ าษีโรงเรือน

ภาษีโรงเรือนมักจะถูกพลักให้เป็นภาระของผู้เช่า ซึ่งยอดค่าภาษีโรงเรือนจะอยู่ที่ 12.5% ของค่าเช่าทั้งหมดของแต่ละปี

ตัวอย่าง

  • ค่าเช่าอาคารพาณิชย์ 100,000 / เดือน
  • ต่าเช่ารวมต่อปี 100,000 x 12 เดือน = 1,200,000 บาท
  • ค่าภาษีโรงเรือน = 12.5% x 1,200,000 = 150,000 บาท ต่อปี

ภาษีหัก ณ ที่จ่าย

ภาษีหัก ณ ที่จ่าย 3% ของค่าเช่าทุกเดือน
จากประสบการณ์ของผม ผู้ให้เช่ามักจะไม่ต้องทำสัญญาในนามนิติบุคคล เพราะสองสาเหตุ

ผู้ให้เช่าต้องถูก ภาษีหัก ณ ที่จ่าย 3% ของค่าเช่าทุกเดือน ซึ่งแม้ว่าผู้ให้เช่าสามารถไปยื้นขอรับเงินคืนได้ พวกเขามักไม่ทำกันเพราะ พวกเขาจะต้องแสดงรายรับขอตนให้กับสรรพกรทำการตรวจสอบเพื่อขอรับเงิน 3% ที่ถูกหักไป ซึ่งก็รู้ๆ กันอยู่แล้วว่าไม่ค่อยมีใครอยากแสดงรายได้ตัวเองให้สรรพกรตรวจสอบหรอก

ผู้ให้เช่าจึงจะทิ้งเงิน 3% นี้แล้วหันไปพลักภาระให้กับผู้เช่าแทนโดยการตั้งเงื่อนไขค่าเช่า +3% หรือไม่ก็ทำสัญญาเช่าในนามบุคคลไปเลย รายรับค่าเช่าของผู้ให้เช่าจะไม่ถูกเปิดเผย ซึ่งผู้เช่านั้นย่อมเสียเปรียบ เพราะไม่สามารถนำค่าเช่าไปเป็นค่าใช้จ่ายในการลดภาษีได้ จึงมักยอมจ่าย ภาษีหัก ณ ที่จ่ายให้ผู้เช่าแทน

คุณอาจสังเกตว่า ผู้เช่านั้นเสียเปรียบในหลายๆ ด้าน นี้แหละครับคือ 1 ในหลายๆ สาเหตที่ว่า การลงทุนในอาคารพาณิชย์นั้นดีกว่าการลงทุนในคอนโด

sdfsdkfsdf